根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》 （国家税务总局公告【2016】18号）文件规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。那么增值税预缴的计税依据与预缴时点分别是什么？增值税预缴后怎么清算？本期小编将从房地产开发企业增值税预缴、清算的税务处理出发，为大家进行一一解答。
一、征税范围
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目属于增值税征税范围，应当缴纳增值税。根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》 （国家税务总局公告【2016】18号）文件规定，“自行开发”是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。此外，房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，也属于销售自行开发的房地产项目。
二、计税方法
增值税的计税办法一般分为一般计税与简易计税。
（一）一般纳税人
1、房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，按照9%的税率适用一般计税方法计税。
2．《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》 （国家税务总局公告【2016】18号）文件第八条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
（二）小规模纳税人
根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）文件附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定，房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5％的征收率计税。
三、销售额的计算
（一）一般纳税人
1．一般计税。
房地产开发企业一般纳税人适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）；当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。
其中，当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
此处，特意对支付的土地价款进行详细说明。根据《关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税【2016】140号）文第七条规定，向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。文件第八条规定，房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。第一，房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司。第二，政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变。第三，项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
2．简易计税。
根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告【2016】18号）文件，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除当期销售房地产项目对应的土地价款，销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）。
（二）小规模纳税人
小规模纳税人及一般纳税人适用简易计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除当期销售房地产项目对应的土地价款，销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）。
四、增值税预缴
房地产开发企业纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，其中，一般纳税人适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；小规模纳税人及一般纳税人适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款，小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。
| 纳税人 | 计税方法 | 适用条件 | 适用税率 | 销售额 | 增值税预缴 |
| 一般纳税人 | 一般计税 | 销售自行开发的房地产新项目 | 9% | 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%） | 应预缴税款=预收款÷（1+9%）×3% |
| 简易计税 | 销售自行开发的房地产老项目 | 5% | 销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%） | 应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3% | |
| 小规模纳税人 | 简易计税 | 全部适用简易计税 | 5% | 销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%） | 应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3% |
五、增值税清算
一般纳税人适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36号）文件规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和9%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
小规模纳税人及一般纳税人适用简易方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36号）文件规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
纳税义务发生时间一般为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。
六、发票的开具
（一）一般规定
根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告【2016】18号）文件规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。
房地产开发企业向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票或者申请代开增值税专用发票。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票或者申请代开增值税专用发票。
（二）预收款发票
根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告【2016】53号）文件规定，增加“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601 “预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603 “已申报缴纳营业税未开票补开票”。房地产开发企业使用602税目开具增值税普通发票，税率栏填写“不征税”。
（三）备注栏填写
根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局【2016】23号）公告第四条规定，销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。
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