房地产老项目土增清算（缴纳了营业税）

漫空客 • 2023年4月23日上午7:25 • 投稿 • 阅读 137

某一般纳税人房地产企业开发了某开发房地产老项目，增值税按5%简易征收，项目开发周期横跨了营改增前后，部分销售收入缴纳了营业税。在土地增值税清算中，计税收入=增值税含税收入/（1+5%）+营业税收入，成本=营业税成本+增值税成本，有人认为取得增值发票的成本应该剔除票面的进项，按剔除进项的金额计入土地增值税扣除项，其逻辑是既然收入除以了（1+5%），扣除项也应匹配剔除进项，作者不认同这个观点，作者认为不管取得的是增值税专票还是普票，对于简易征收的房地产老项目以增值税发票入账的成本无需剔除任何进项，从两个维度来阐述：

一、法规层面

《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）

三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

撇开条文不谈，按照持剔除进项观点的人的逻辑，不管是房地产新老项目、一般征收/简易征收，岂不是所有进项都不可计入扣除项目了？回到条文，条文的意思很明确，不允许在销项税额中计算抵扣的进项税额可以计入扣除项目，毫无疑问简易征收的房地产老项目其进项是不得计算抵扣的，这是增值税基本原理。

二、法理层面

简易征收的房地产老项目其土地增值税计税收入除以了（1+5%），但扣除项未剔除剔除进项，是否违背了增值税价外税的原理？是否导致国家税收的流失？我们需要回到房地产老项目可以简易征收的背景去看，之所以房地产老项目可以按5%简易征收，在于其部分支出发生在全面推开营改增（2016年5月1日）之前，而建筑业作为房地产取得进项的最主要来源也是2016年5月1日才改征增值税的，故房地产企业全面推开营改增之前发生的建安支出取得的是营业税发票，自然就没有进项税额，更没有进项税额抵扣一说了，所以如果要求房地产老项目也按新项目一样适用11%/10%/9%的销项税率，将导致房地产企业的增值税税负畸高，因此才有了老项目可按5%简易征收的过渡办法，是为了平衡部分支出无法取得进项的税负问题。再将房地产老项目和新项目放在一起，以一个简化的模拟案例更能直观体现简易征收的房地产老项目其土地增值税计税收入剔除5%增值税，但成本不剔除进项的合理性：

新项目老项目

增值税含税收入 218 218

适用税率（征收率） 9% 5%

土地增值税计税收入 200 207.6

增值税成本（假设全部取得合规专票） 109 109

票面进项 9 9

剔除进项后的成本 100

应交增值税 9 10.4

土地增值税增值额（不考虑其他，如加计扣除、税金等） 100 98.6

不考虑其他因素（如土地价款抵减等），新项目收入剔除销项=218/（1+9%）*9%=18，成本剔除进项=109/（1+9%）*9%=9，实际缴纳增值税=18-9，土地增值税增值额=200-100=100=(218-109)-(18-9)

老项目收入剔除应纳增值税额=218/（1+5%）*5%=10.4，成本不剔除进项=109，实际缴纳增值税=10.4,土地增值税增值额=207.6-109=98.6=(218-109)-10.4

在理想化的环境中，所谓增值税的价外税，即本环节剔除的销项、进项、简易征收应纳税额之和应等于实际缴纳的增值税（不考虑免税、不征税、退税等特殊情况），就如上例新项目剔除的正好是(18-9)，对于老项目而言其实际缴纳了增值税10.4，为什么要求其剔除（10.4-9）呢？

此外还有个不甚精确的解释方法，新项目土增计税收入要除以（1+9%），扣除项剔除进项，而简易征收的房地产老项目土增计税收入除以的是（1+5%），数学常识告诉我们除以的分母越大，得出的数字越小，与简易征收的房地产老项目相比，新项目计税收入更小，但与此同时扣除项也相应的减小了（剔除进项），简易征收的房地产老项目虽然只有计税收入进行了增值税剔除（/（1+5%）），扣除项没有缩小（不剔除进项），大可以近似认为没有剔除的进项和收入增加是相匹配的，国家也没有吃亏，就如同上例中新项目在同样的含税收入、成本下，新项目剔除了(18-9)=9，老项目剔除了10.4，是很接近的，如果要求老项目扣除项剔除进项（10.4-9=1.4），差异就很大了。这种解释并不严谨，但有助于理解。

综上，要求简易征收的房地产老项目土地增值税清算中扣除项剔除进项既不合法也不合理。

欢迎沟通及交流，微信公众号请搜索“税语说”。