“老带新”免物业费的税务处理（增值税、企业所得税）

老业主介绍朋友购房，新老业主各免半年物管费。免收的物业费物业公司要确认收入吗？增值税、企业所得税、个人所得税涉税处理各是什么样的？

分两种情形：

情形一：优惠的部分由房地产公司支付。假设全年物业费2000元，业主交1000元，另1000元由房地产公司交，物业公司（假设为一般纳税人）共确认2000元收入。

借：应收账款—业主 1000

—置业 1000

贷：主营业务收入—物管费 2000

1.增值税：

根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）第十条规定，销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，第十一条规定，有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。因此，物业公司免物业费，优惠部分由房地产公司承担的属于销售物业管理服务，物业公司应缴纳增值税2000/1.06×6%=113.21元。

2.企业所得税：

根据《中华人民共和国企业所得税法》第六条第二项规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：（二）提供劳务收入，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十五条规定，企业所得税法第六条第（二）项所称提供劳务收入，是指企业从事建筑安装、修理修配、交通运输、仓储租赁、金融保险、邮电通信、咨询经纪、文化体育、科学研究、技术服务、教育培训、餐饮住宿、中介代理、卫生保健、社区服务、旅游、娱乐、加工以及其他劳务服务活动取得的收入。因此，优惠部分由房地产公司承担的属于提供劳务收入，这笔业务物业公司应确认收入2000/1.06=1886.79元。

3.个人所得税：

个人所得税与增值税企业所得税不同，前两个税种都是对物业公司征税，个人所得税是对业主征税。

(1)老业主：

老业主提供了介绍服务，介绍服务属于劳务报酬所得，相当老业主是用中介服务报酬换取了物业公司半年的免费服务，优惠部分由房地产公司代付。根据《中华人民共和国个人所得税法》第二条规定，下列各项个人所得，应当缴纳个人所得税：（二）劳务报酬所得；根据《关于发布<个人所得税扣缴申报管理办法（试行）>的公告》(国家税务总局公告2018年第61号)第八条规定，扣缴义务人向居民个人支付劳务报酬所得时，应当按照以下方法按次或者按月预扣预缴税款：

劳务报酬所得以收入减除费用后的余额为收入额；减除费用：预扣预缴税款时，劳务报酬所得每次收入不超过四千元的，减除费用按八百元计算；每次收入四千元以上的，减除费用按收入的百分之二十计算。

应纳税所得额：劳务报酬所得以每次收入额为预扣预缴应纳税所得额，计算应预扣预缴税额。劳务报酬所得适用个人所得税预扣率表二。

居民个人办理年度综合所得汇算清缴时，应当依法计算劳务报酬所得的收入额，并入年度综合所得计算应纳税款，税款多退少补。

因此，对老业主优惠部分由房地产公司承担的应按劳务报酬所得代扣代缴个人所得税，预扣预缴时缴纳个人所得税（2000-800）×20%=240元。

（2）新业主

根据《财政部国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税〔2011〕50号）第一条第二项规定，企业在销售商品（产品）和提供服务过程中向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，不征收个人所得税：（二）企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等。

因此，对新业主在买房时，房地产公司向其赠送的物业费不征收个人所得税。

情形二：优惠的部分由物业公司承担。

假设全年物业费2000元，业主交1000元，另1000元物业公司赠送。

借：营业外支出

贷：应付职工薪酬等

应交税费—应交增值税（销项税额）

增值税：根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）第十四条第一项规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。因此物业公司无偿提供给房地产公司用于赠送的物业管理服务应视同销售。

企业所得税：根据《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，物业公司应当就这部分减免的物业费确认视同销售收入。

个人所得税：向老业主赠送的物业费应按劳务报酬所得代扣代缴个人所得税；向新业主赠送的物业费不代扣代缴个人所得税。分析过程同情形一。