原房主：对方明知有人租赁仍坚持购买，应该自行承担责任
律师：本案中的租赁行为明显与正常租赁习惯不符，存诸多疑点
去年12月30日，成都市民刘正坤在淘宝网上花了123万拍下了一套法拍房，这套房子面积256平方米，产权40年，但房子已被原房屋所有人李娟出租了40年，也就是说，如果按照“买卖不破租赁”的原则，在40年产权期内，买房人刘正坤都无法行使该房的使用权。
李娟认为，刘正坤明知有人租赁而购买，应该自行承担责任；而刘正坤认为，李娟的租赁合同是虚假的，利用“买卖不破租赁”法律原则逃避法律惩罚。
8月14日，刘正坤诉李娟、李浩宇、刘畅排除妨碍纠纷一案在武侯区人民法院第一次开庭审理。
原告
房子是业主在使用 根本没有对外出租
拍卖公告显示，这套房子位于武侯区科华中路2号，建筑面积为256平方米，拍卖时间为去年12月13日。在法庭上，刘正坤陈述说，他留意到成都高新法院拍卖这套房子，他联系了法院进行咨询，该院工作人员跟他说，有案外的人对房屋主张租赁权。“法官跟我说，这个我们只是告知，你要自己去核实判断。”刘正坤认为这是法官“对租赁不认可”的一个暗示。
去年12月29日，他到房屋所在的物业中心进行核实，物管工作人员很警惕，先给原来的业主李娟打了电话，征得李娟同意，物业给他提供了两个电话，这两个电话后面被证实一个是李娟的，一个是李浩宇的。“李娟的电话没有打通，李浩宇在电话中跟我说，不要买这个房子，已经租赁了四五十年，除了他在租之外，后面还有人租。”刘正坤说，去年12月30日一早，他再次跑到物业中心，当时物业中心的人跟他确认，这套房子就是业主李娟在使用，根本没有对外出租。
租赁合同复印件显示，李娟由于拖欠李浩宇电线货款250万，无力支付，以科华中路这套房子的租赁使用权作为抵偿，自2013年11月1日至2033年10月31日止，20年使用权租赁价共计246.7万，签订日期为2013年10月26日。李娟与刘畅签订的租赁合同显示，李娟拖欠刘畅管材货款275万，以科华中路这套房子的20年使用权作为抵偿，从2033年至2053年止，年租金价为13.824万，总价276万，合同签订日期为2013年7月6日。
被告
拍卖前原告已知 房屋有租赁瑕疵
8月16日，记者在一个奶茶店见到了被告李娟和李浩宇，他们回应了庭审中的一些疑问。李娟说，2008年她在成都市武侯区桂溪房地产开发公司担任上锦医院工地的项目经理，负责水电安装，由于公司拖欠货款和工人工资，导致她无法跟材料供应商李浩宇、刘畅结清货款。“我确实没有钱，只好跟两人商量，用房屋使用权来抵偿。”李娟说，她先与刘畅商量好，将房子后面20年租给他，再将前20年租给李浩宇，因此刘畅的合同要早于李浩宇签订。“签合同时，刘畅虽然60岁了，但是他经济实力比李浩宇好，他确定自己可以活到120岁。”
李浩宇说，李娟拖欠他500多万货款，用了两套房子的使用权作为抵偿，其他货款用现金偿还，现在已经全部结清。拿到房子使用权后，他又拜托李娟将房子出租给第三方使用，直到2018年4月，他将房子收回，不过记者留意到，他与房子所属的物业管理协议时间为2018年11月。
李娟说，2016年1月，因为前夫与某公司有借贷纠纷，被人起诉至高新区法院。然而，由于缺席审判，2017年4月14日，到了判决执行阶段，她才知道自己被列入了失信人黑名单，自己名下的5套房产被冻结。2018年12月29日，科华中路这套房子被拍卖前，刘正坤电话向李浩宇核实是否有人租赁房屋，也是唯一一次核实。“我已经跟他说过，有人在租，可是他还是要买这套房子，参与竞拍的只有他一人。”李浩宇说，刘正坤拍卖前，已经知晓房屋有租赁瑕疵，应该自行承担后果。
争议
公告是否等于确认？债权债务关系是否成立？
记者发现，原被告庭审争议焦点有二：第一，高新法院拍卖公告称，有案外人主张租赁权，以及刘正坤在《拍卖成交确认书》的签字，是否意味着高新法院对李娟和李浩宇、刘畅租赁合同的认可？李娟提供的《拍卖标的调查情况表》中载明：有案外人主张租赁权，租赁情况请买受人自行核实。“刘正坤在2019年1月18日拍卖成交确认书上签过字，证明刘正坤对标的物存在租赁权瑕疵及风险是明知，是接受的。”
李娟和李浩宇的代理律师说，这套房子估价为219万，正因为存在租赁权瑕疵，价值贬损，才以123万元的低廉价格成交。“买受人明知拍品存在瑕疵，中拍后又要求恢复权利原状，是一种无视拍卖规则，违背诚实守信的表现。”刘正坤则抗辩说，高新法院的拍卖公告是一种格式公告，“如果高新法院认可这份租赁合同，它就会在公告中对租期、租金以及租金缴纳方式进行公示，可是高新法院并没有展示，说明是对租赁合同的否定。”
第二，李娟与李浩宇、刘畅的债权债务关系是否成立？在答辩环节，李浩宇自称经营电缆，然而对经营项目一问三不知。被告没有提供双方有交易的第三方证据，如银行流水、交税证据。刘正坤认为，李娟与李浩宇、刘畅的债权债务关系是否成立，是两份租赁合同是否成立的关键。“如果租赁合同是真实的，那我认，如果不是真实，就是以合法的形式逃避法律惩罚。”
分析
“买卖不破租赁”是保护善意租客
“四川安企汇利”不良资产处置团队负责人李国均认为， 从本案介绍的情况来看，刘正坤通过人民法院的司法处置程序，合法取得房屋所有权，应当予以保护，刘正坤发现其房屋被案外人占用使用，可以要求案外人搬离，拒不搬离的，刘正坤应当通过排除妨碍的法律程序，申请法院强制执行搬离。
本案中李浩宇依据租赁协议占用房屋，其20年的租赁权并未得到法院的认可，在法院依法处置涉案房屋时，李浩宇若认为自己的租赁权受到侵害，应当向处置法院提出执行异议，以执行异议和执行异议之诉的方式来维护自己的租赁权利。“买卖不破租赁”，在《物权法》中是为了保护善意租客，在房屋产权变动过程中，不因产权的变动而影响已经生效的租赁合同。该条款的规定，仅是保护善意租客。 如被执行人为了干扰法院的执行，恶意设置执行障碍，擅自在房屋查封后，或者在房屋已经设置了抵押权的基础上，与案外人签订虚假的租赁协议，以达到对抗法院执行的目的，这种租赁关系是不受法律保护的。
四川美地律师事务所周茂梅律师认为，司法实践中，被执行人往往通过将租赁协议签订时间提前、虚假交付房屋、虚构债权债务关系等方法，恶意干扰人民法院执行，这种违法行为，可以通过对合同签订文本、笔迹的形成时间进行鉴定、走访核实房屋交付时间，以及核实房屋实际使用人等方法予以查实。本案中，租赁协议出现在被执行人即将或已经被诉讼或被强制执行期间，该种租赁行为明显与正常的租赁习惯不符，存在诸多疑点，刘正坤应当自己或委托专业的法律人员进行取证，通过诉讼程序排除房屋使用障碍，以维护自身的权利。（文中当事人为化名）
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