物业费收缴难，这是老旧小区改造的一个“老大难”问题。这种情况如何破局？作为旧改“接盘手”的社会资本，正瞄准“社区消费”的“新蓝海”，以居民消费来冲抵物业费。
“消费抵物业费”，这个好消息近日在辽宁抚顺的一个旧改小区里传开。
这个小区名叫亦工小区，是辽宁省首个引进社会资本改造老旧小区的项目。2021年元旦，一家开在小区里的便民生鲜超市正式开张营业，小区居民在该超市里每消费100元，就有5元可以用来冲抵物业费。
这一创新模式是否能为破解老旧小区物业费收缴困难打开一个新思路呢？
北京林业大学经济管理学院物业管理系主任程鹏告诉第一财经，“消费抵物业费”，一方面可以提高居民对小区物业服务的认同，加强住户与物业间的粘性；另一方面，也为社会资本开展多种经营做了铺垫。然而，能否推广，仍取决于社会资本与商户的再分配关系。
以消费对冲物业费的“亦工模式”
第一财经记者了解到，辽宁抚顺亦工小区里的这个便民生鲜超市，并非由承担该小区物业服务的抚顺市城市建设发展有限公司（下称“抚顺城建”）直接经营，而是引入了第三方——辽宁润恒城市运营管理服务公司（下称“辽宁润恒”）布局销售。
按照两家公司的协议，辽宁润恒投资200万元，利用小区闲置空地建起了社区便民超市、生鲜超市、社区食堂、快递驿站、居家养老服务站、社区卫生服务站、家政服务中心等民生服务设施。
对于社区便民超市，辽宁润恒承诺该超市中所售米面油、饮料、食品等的单价略低于市场平均价，并从每笔销售额中拿出5%用于冲抵小区居民应缴纳的物业费。同时，工商银行抚顺市分行为两家公司制作了销售额和物业费转换自动生成系统。
天眼查显示，辽宁润恒是当地一家物流仓储公司。2020年5月，该公司成立了一家100％控股的子公司——抚顺润恒便民服务有限公司，进军社区零售市场。根据《辽宁日报》消息，去年7月，辽宁润恒就曾与抚顺城建开展合作，在抚顺二中教师公寓、南阳教师公寓等5个小区开设便民生鲜超市，进行试点。
抚顺城建的经理张立民曾表示，亦工小区的房屋平均面积为60平方米，物业费为每月18元。这就意味着小区居民只要在便民服务中心消费不到400元就可以冲抵物业费。
程鹏认为，社会资本盯上社区零售，尝试以消费促缴物业费，更大程度上是被“逼”出来的结果，希望借此培养居民的物业费缴纳习惯。他进一步解释称，在引入社会资本接管小区物业工作前，老旧小区的居民或许没缴纳过物业费。故而，容易产生一定的抵触情绪。
事实上，“没签物业服务合同”、“房子已经空置”往往成为老旧小区居民拖欠物业费的理由。
根据民法典第九百四十四条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
伴随着民法典的实施，是否意味着作为接盘手的社会资本收缴旧改小区的物业费已不再是难事？程鹏认为，现实依旧很“骨感”。旧改小区的居民即便认识到缴纳物业费的必要性，仍存在住户个人收入水平低的现实问题。以北京为例，所需整改的老旧小区中，30％住户为老龄人口，剩下的很大一部分是年轻的“北漂”租房一族，这两部分人群的经济情况都相对拮据。
“‘消费抵物业费’确实可以解决旧改小区物业费收缴难的困境，并可以此提高住户的物业认同度，为其后续物业服务工作的开展打下基础。”他说。
再分配难题待解
相较于凭借“社区团购”进入社区零售市场的电商公司，耕耘于旧改市场的社会资本发力“社区经济”，或将带来更多的社会价值，例如，可以带来更多的就业机会。
据悉，亦工小区“消费抵扣物业费”的模式正在辽宁抚顺推广。当规划中的300个项目全部落成之时，将增加800至1000个就业岗位。
在程鹏看来，亦工模式无疑将利好于旧改小区的居民。然而该模式能否推广成功，仍需平衡好社会资本与商户的再分配关系。
一名在北京从事老旧小区经营业务的人士告诉第一财经，在实际运营中，社会资本往往会为从事便民服务的商户提供租金优惠，而这一部分的利润空间，商户可以通过一定形式回馈给小区居民，如降低产品单价等。而“消费抵物业费”正是基于这种运营思路。
既然自带流量的社区零售市场“大有可为”，那么为何社会资本要将该业务委托给第三方，而非自己经营？
程鹏表示，这是由于社会资本直接进军社区零售市场，运营成本相对较大。当下，社区商户往往可以划分为两类：一是夫妻店，这类小店一般是将自家房屋改建成店铺，不需要额外缴房租，进而减少了成本；二是连锁店，这类店有着较为完整的供应链，且在全市乃至更大的范围内形成了规模效应，故而其进货成本相对较低。
近日住建部等10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》指出，鼓励物业服务企业开展养老、托幼、家政等延伸服务，探索“物业服务﹢生活服务”模式，并给予相应政策支持。
住建部房地产市场监管司相关负责人解读称，目前物管企业普遍存在规模化、专业化、集约化程度低，服务内容单一，侧重对物的管理，对人的服务兼顾不够等问题，该文件的出台旨在推动物业服务向高质量和多样化升级。
伴随对于物管企业开展多种经营的政策扶持力度加大，是否意味着旧改小区里的物业服务运营者——社会资本也将发力多种经营，并加速进入社区零售的赛道？
程鹏认为，布局多种经营是物管企业未来的发展趋势，对于进入旧改市场的社会资本也不例外。然而，能否经营成功，仍需做好两件事：一是提升专业化能力；二是形成规模化效应。
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